Je vais présenter dans cet article 4 conseils qui vous permettront de contourner la fameuse règle de la dette de 33%.
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Vous savez probablement que si vous voulez obtenir un prêt pour un achat immobilier, votre banque vérifiera votre ratio d’endettement. Pour une personne qui n’a pas de profil d’investisseur, le taux d’intérêt généralement accepté est de 33 %.
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Ce taux peut vous bloquer dans le cas d’un investissement immobilier, tout comme un investissement immobilier. La solution à laquelle tout le monde pense est de jouer directement avec les deux composantes du ratio d’endettement, à savoir votre revenu et votre dette personnelle.
Aujourd’hui, je vais partager avec vous 4 conseils pour contourner cette règle.
1- Créer un SCI
La première solution pour contourner la règle sacro-sainte de la dette de 33% est la création d’une société civile immobilière (SCI). Dans un SCI, vous avez au moins 2 Les personnes qui coopèrent aux fins de l’achat ou du transfert d’un ou de plusieurs biens immobiliers.
Le SCI sera propriétaire des biens et chaque associé sera propriétaire du SCI proportionnellement au nombre d’actions détenues.
Pour contourner la règle de 33%, la technique consiste à se connecter à une ou plusieurs personnes qui ont une capacité de crédit importante.
Par exemple, le banquier vérifiera, proportionnelle aux actions détenues, si le taux d’endettement de tout le monde associé est inférieur à 33%.
Imaginons que vous ayez demandé un prêt de 200.000€, mais vous avez été refusé parce que votre ratio d’endettement était de 40%. Vous décidez de faire des recherches pour contourner cette règle, et vous rencontez mon article. Vous décidez donc de créer un SCI avec votre père, où chaque partenaire détient 50% des actions de la SCI Lorsque vous retournez chez votre banquier, ils calculeront le ratio d’endettement de chaque partenaire en fonction de leur participation à ICS. Ils ne sont donc plus endettés jusqu’à 40%, mais 20%. Bien sûr, le ratio d’endettement de votre père doit également être inférieur à 33 %.
dangers de cette technique
Il doit y avoir un niveau de confiance mutuelle très élevé entre les employés.
Premièrement, parce que les banques exigent que chaque membre du SCI soit conjointement et solidairement gardé pour le prêt accordé. Autrement dit, dans le cas où une personne ne rembourse pas le prêt, les autres associés sont responsables de sa part.
Deuxièmement, il n’est pas rare que vous ayez un accord avec vos partenaires qui leur promet le remboursement si vous êtes parvenu à un accord qui leur promet que vous promettez le remboursement du prêt de 33%.
Légalement, cependant, vous n’êtes à la hauteur des actions que vous possédez. En d’autres termes, vous pouvez rembourser la totalité du prêt, mais vous n’êtes qu’en proportion du nombre d’actions que vous détenez.
Légalement, vous n’êtes propriétaire que proportionnellement au nombre d’actions détenues.
Par conséquent, la technique consiste à transférer des actions de sorte que vous êtes entièrement propriétaire du bien acquis.
Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez lire l’article que j’ai consacré à cette technique.
2- Faire un prêt étudiant
Cette technique est tout à fait inconnue. Cependant, vous pouvez emprunter un montant important (jusqu’à 50 000€ en moyenne).
La condition préalable à l’obtention de ce type de crédit, bien sûr, est le statut d’un étudiant. La procédure est facile à utiliser nécessitent un montant important pour financer vos prochaines années académiques. Bien sûr, les banques sont plus disposées à prêter un prêt aux étudiants qui veulent s’engager dans le commerce rentable.
Le plus grand avantage de ce type de prêt est le retard de 3/4/5 ans avant de commencer à payer vos mensualités. À l’origine, vous avez le temps de terminer vos études et de trouver un emploi.
Ce report, qui est utilisé dans l’immobilier, est très avantageux, car il vous permet de créer un flux de trésorerie important avant de commencer à payer des versements mensuels.
Par conséquent, la technique la plus élevée est de mettre de côté pendant la dévotion et de faire un paiement anticipé dès que les paiements mensuels commencent.
Le report vous permet de gagner de l’argent pour faire un remboursement prévu.
Ce remboursement anticipé entraîne une diminution importante des coûts d’emprunt.
Le seul inconvénient de ce type de crédit : pour de grandes quantités, les banques ont souvent besoin d’un dépôt.
Les taux d’intérêt sur les prêts étudiants sont de l’ordre de 1 à 4 %. Ces taux varient en fonction de vos études, de la durée du prêt, mais aussi de la situation de votre garantie.
3- Tradez directement sur la durée et le taux d’intérêt de votre prêt
Une prolongation de la durée ou du taux d’intérêt réduira les paiements mensuels, ce qui est un autre moyen facile de répondre à l’exigence de 33 % de la dette.
Pour illustrer, je vous suggère un petit exemple :
Pierre gagne 1600€ par mois et souhaite obtenir un prêt de 100.000€ sur 20 ans et souhaite connaître l’impact du taux d’intérêt sur son ratio d’endettement. Pour le savoir, nous allons tester avec des taux d’intérêt de 1%, 2%, 3% et 4%.
Comme vous pouvez le voir, nous avons une différence de presque 10 points dans le ratio de la dette entre le prêt de 1 % et le prêt de 4 %. Chaque dixième de pourcentage a un impact énorme sur le coût total du prêt, il est donc important de négocier même pour une diminution minimale.
Maintenant, nous allons voir comment la durée du prêt affectera votre ratio d’endettement. Nous prendrons un exemple de cela aussi.
Jean gagne 2 000€ par mois et souhaite contracter un prêt de 100 000€. La Banque propose de contracter un prêt de 15 ans, 20 ans ou 25 ans à des taux d’intérêt de 1,8 %, 2 % et 2,3 % respectivement.
Nous travaillerons ensemble pour voir l’impact de la durée du prêt sur son ratio d’endettement.
Comme vous pouvez le voir, le ratio d’endettement varie considérablement en fonction de la durée. Le choix de l’exécution Votre prêt immobilier dépend de vos projets. Si vous voulez acheter seulement votre résidence principale, je vous conseille de prendre aussi brièvement que possible pour payer le moins d’intérêt possible. D’autre part, si vous avez un profil d’investisseur, vous devrez prolonger la durée de votre prêt afin de ne pas être bloqué par trop de dettes dans vos futurs investissements.
4- Avoir un bon profil
Selon votre situation et votre projet, les banques ne s’arrêteront pas systématiquement à 33% de la dette.
Vous prenez également en compte votre profil général : vos habitudes de consommation, vos actifs et la rentabilité du projet s’il s’agit d’un investissement.
La Banque tient compte de divers facteurs avant de décider de l’octroi d’un prêt.
Certains investisseurs immobiliers parviennent à obtenir ce fameux taux de 33% dépassent de loin, car c’est un projet rentable, les résultats de leurs anciens investissements, les actifs qu’ils possèdent,…
Il ne faut pas oublier que la tâche du banquier est de faire face aux risques. Si vous demandez un prêt pour votre résidence principale, il y a clairement peu de chances que le banquier aille au-delà de ce ratio d’endettement. Cependant, si vous avez un profil d’investisseur, le banquier ne considérera pas le ratio d’endettement de 33% comme indispensable. Il effectue une analyse complète des risques qui tient compte de votre profil et de votre investissement.
Et vous, avez-vous utilisé l’une de ces techniques pour contracter un prêt, ou connaissez-vous une autre technique dont vous avez besoin pour remplacer cette règle de 33% ?
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